תקציר ההתרחשויות

המפקח על רישום מקרקעין במשרד המשפטים, פסק (נובמבר 2023) בשתי תביעות הדדיות שהוגשו בין בעלי נכסים בבניין ברחוב אחוזה ברעננה.

התביעות עסקו בחילופי נציגות הבית המשותף ובאי סדרים כספיים נטענים בקופת הבניין. פסק הדין המפורט מתפרס על פני 80 עמודים – הארוך מסוגו.

הסכסוך החל מתביעה שהוגשה ב-2019 על ידי חברי הנציגות הקודמת, על החלפתה שלא כדין, ותביעה נוספת מ-2020 של הנציגות החדשה נגד קודמתה בטענה לאי סדרים כספיים.

תביעה ראשונה: חילופי נציגות

• התביעה: חברי הנציגות הקודמת בבניין טענו שהחלפת הנציגות בוצעה שלא כדין.

• פסק הדין: המפקח דחה את התביעה, קבע שהנציגות החדשה נבחרה באופן דמוקרטי ותקין. הדגיש כי הנציגות הקודמת לא עשתה די בכדי לקיים אסיפות דיירים מאז 2017, למרות בקשות הדיירים.

• הערות: הבניין משלב דירות מגורים ומסחר וידוע בהיסטוריה של סכסוכים כספיים. בפסק הדין מודגשים הכללים לבחירת נציגות והתנהלות תקינה של הנציגות.

תביעה שנייה: אי סדרים כספיים

• התביעה: הנציגות החדשה תבעה את חברי הנציגות הקודמת בטענה לאי סדרים וחוסרים כספיים בקופת הבניין. התביעה הכספית הייתה על סך למעלה ממיליון שקלים.

• פסק הדין: המפקח קיבל חלקית את התביעה, וחייב שניים מחברי הנציגות הקודמת לשלם כ-335,000 שקלים עקב אי תשלום דמי ניהול מלאים.

• הערות: פסק הדין מדגיש את חשיבות השקיפות והתנהלות תקינה. דוחה רוב טענות הנציגות החדשה נגד הקודמת עקב חוסר הוכחה מפורשת לטענותיהם על "חוסרים" בקופה. כלומר, הטענה שחברי הנציגות הקודמת לקחו כספי ועד לכיסם נדחתה.

שני המקרים משקפים את האתגרים הנלווים לניהול בתים משותפים והחשיבות של שקיפות ואחריות בתפקידי נציגות.

סיכום עיקרי פסק הדין

• דחיית תביעת הנציגות הקודמת: המפקח דחה את תביעת חברי הנציגות הקודמת, שטענו כי ההחלפה שלהם נערכה שלא כדין, וקבע כי הנציגות הנוכחית נבחרה באופן דמוקרטי ותקין.

• קבלת תביעה כספית חלקית: המפקח קיבל חלקית תביעה כספית של למעלה ממיליון שקלים שהוגשה על ידי חברי הנציגות הנוכחית נגד חברי הנציגות הקודמת, בטענה לאי סדרים וחוסרים כספיים בקופת הבניין.

• חיוב שני חברי נציגות קודמת בתשלום: המפקח קבע כי יש לחייב שניים מחברי הנציגות הקודמת בסכום של כ-335,000 שקל, בעקבות אי תשלום דמי ניהול מלאים.

• חשיבות השקיפות והאחריות: פסק הדין מדגיש את החשיבות של שקיפות ואחריות בניהול נכסים משותפים, ואת הצורך בהתנהלות תקינה של נציגויות הבית המשותף.

• דחיית טענות לחוסרים כספיים ללא הוכחה: המפקח דחה את רוב טענות הנציגות החדשה נגד הקודמת בנוגע ל"חוסרים" בקופה ללא הוכחה מפורשת.

• הדגשת נוהל הבחירות וכינוס אסיפות: הפסק מבהיר את הנהלים לבחירת נציגות תקינה, כולל הרוב הדרוש לזימון אסיפת דיירים והתהליך להדחת נציגות שלא נהגה כדין.

• מסקנות לנציגויות ודיירים בארץ: פסק הדין מוצג כמקרה לימוד לכלל הנציגויות והדיירים בבתים משותפים בארץ, המלמד על כללי העשייה והאיסור בנושאי נציגות הבית המשותף.

הקליקו לעיון בפסק הדין המלא

התקנון – חומר למחשבה לחברי ועד הבית

פסק דין זה נתפס כאחד מהמפורטים והחשובים בתחום ניהול נכסים משותפים, המציג מדריך מעשי לניהול תקין ואחראי של נציגות הבית המשותף והתמודדות עם סכסוכים.

לוועד בית ולבעלי דירות בבית משותף יש מרחב פעולה גדול וגמישות רבה בניהול ענייני הבית והוועד. בכלל זה יכולים בעלי דירות בבית משותף לקבל החלטות שסותרות תקנות מסוימות ופסיקות מסוימות. התנאי הוא שהחלטות אלה מתקבלות בהליך מסודר ותקין, באסיפת דיירים מתועדת, ונרשמות בתקנון הבית המשותף.

המשמעות היא שהכלי הבסיסי שמגן על ועד הבית הוא תקנון מסודר.