מה דעתכם על קרן פנסיה לבית המשותף?

הבניין שאתם אחראים לו כחברי ועד הבית הוא חדש וחדשני והכל מתוקתק, עובד להפליא וקל מאוד לתחזוקה וטיפול, אבל בעוד 15 שנים יתחילו לבצבץ ענייני תחזוקה משמעותיים יותר שנובעים משיני הזמן, שתמיד עושה את שלו.

לפתע, בעיות שעד כה ניתן היה להתמודד איתן במסגרת התקציב השוטף הופכות לאירוע פיננסי שמחייב תקציב מיוחד.

מכיוון שענייני בלאי הם בלתי נמנעים, נשאלת השאלה כיצד ועדי בתים ובעלי דירות יכולים להתכונן לפרויקטים עתירי תקציב? כיצד להבטיח את העתיד הכלכלי של הבית המשותף?

נא להכיר: קרן תחזוקה

הרעיון נולד בשיקגו ארה"ב והגיע עד לעיר ירושלים; לבניין חדש מוקמת קרן פיננסית שמטרתה להבטיח מקור מימון לעתיד לבוא, לפרויקטי תחזוקה מורכבים ויקרים, שכאמור יגיעו בבוא הזמן. אם תרצו – קרן פנסיה לבית המשותף.

הקמת הקרן היא אופציונאלית, ואם בשיקגו כבר מדובר בתופעה נפוצה, בירושלים, בה הוסדרו הפרוצדורות המתאימות, עדיין מחכים לבניין הראשון שיאמץ את הרעיון.

כמה כסף צריך לקרן תחזוקה?

על פי המפתח הנוכחי, בתכנון של צרכי התחזוקה ל-25 שנים קדימה, למגדל בן 10 קומות דרושה קרן של כ-1.5 מיליון שקלים, ולמגדל בן 40 קומות קרן של כ-8 מיליון שקלים. מגדי מגורים בשיקגו, עם 50 קומות, מתחילים את קרן התחזוקה עם כ-4 מיליון דולרים.

הכספים בקרן מופקדים בחשבון נאמנות והם יכולים להיות מנוהלים, ממש בדומה לכספי החיסכון הפנסיוני של כולנו, וגם לצבור תשואות.

חשוב להבין כי הקרן מיועדת להוצאות מסוימות בלבד ולא ניתן להשתמש בכספי הקרן לצרכי תחזוקה שוטפת או לפרויקטים שאינם נכללים בהגדרה של צרכי תחזוקה.
כמו כן, הזמינות של הכסף מתחילה רק מספר שנים לאחר הקמתה. שוב, מאוד דומה לכספי פנסיה שהופכים לנזילים רק בהגיע החוסך לגיל מסוים.

מאיפה המימון לקרן התחזוקה?

קיימים מספר מודלים למימון קרן תחזוקה לבתים משותפים. במודל שהונהג בירושלים, היזם יכול להחליט על הקמה של קרן תחזוקה ובתמורה לקבל זכות להוסיף קומה לבניין.

ניתן להניח כי קיומה של קרן תחזוקה בבניין מעלה את ערכו ואת מחירי הדירות בו.

מבט קדימה

המודל הוא חדשני ועדיין מתגבש. מן הסתם יש שאלות פתוחות לגבי אופן הניהול המדויק של הקרנות, אבל הכיוון ברור: העתיד טמון בתכנון ארוך טווח ובהבטחת היציבות הכלכלית של בניינים.

ניתן להעריך כי ככל שמודל מסוג זה יאושר רשמית בישראל ויאומץ ע"י רשויות נוספות, גם חברות ביטוח יצטרפו ואף יפתחו קרנות רשמיות שינהלו סכומים אלו כמו קופות גמל עבור יזמים שבונים מגדלי מגורים, כאשר בקרנות אלו המוטבים יהיו נציגויות ועדי הבית של הבניינים.