מסקנות ממקרה בו ביקשו 3 דיירים לשנות נוהג של תשלום מיסי ועד אחידים ולעבור לתשלום לפי גודל הדירה
בבניין בן 20 שנה (כלומר, בניין ותיק) ובו 34 דירות בגדלים שונים, נהגו במשך שנים לשלם מיסי ועד אחידים. כל בעלי הדירות שילמו את אותו סכום, ללא קשר לגודל דירתם.
מבירור לאחור, הנוהג התקבל בהחלטה של אסיפת הדיירים. כמו-כן התברר כי הוועד פועל ללא תקנון מוסכם, אלא עפ"י התקנון המצוי.
לאחרונה החליטו 3 בעלי דירות לבקש לעבור לתשלום עפ"י שטח הרצפה של הדירה.
בפועל, בקשתם של אותם 3 בעלי דירות מחייבת את הוועד לעבור מיידית לגבייה עפ"י שטח רצפה.
מה אומר החוק?
יש לשים לב לשני סעיפי חקיקה הנוגעים למצב בו בעלי דירות דורשים שינוי מצב קיים, של תשלום אחיד.
סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין: מיסי ועד ישולמו לפי שטח רצפה
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר."
סעיף 12(ב) לתקנון המצוי: מספיק דייר אחד שמסרב כדי לבטל את החלטת האסיפה
"החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה."
במילים אחרות: עם כל הכבוד להחלטה ההיסטורית ולנוהג רב השנים, הבקשה של 3 הדיירים מבטלת את החלטת האסיפה היא. כאמור, על הוועד לעבור לגביית תשלומים עפ"י שטח רצפה.
מה זה 'התקנון המצוי'?
'התקנון המצוי' הוא מושג משפטי המייצג ברירת מחדל חוקית, למקרים בהם לא קיים תקנון. בפועל, כל בית משותף כפוף לתקנון המצוי מייד עם הרישום בטאבו, והתקנון הנ"ל בתוקף כל עוד לא נקבע תקנון מוסכם.
התקנון המצוי מקיף את כל העניינים הכרוכים בפעילות הבניין המשותף: מינוי ועד בית, אסיפות דיירים, אחזקה ותיקונים, מיסי ועד, וחשבון בנק.
אתר משרד המשפטים: 'התקנון המצוי' להורדה
האם תקנון מוסכם יכול לכלול סעיף של תשלום אחיד?
תקנון מוסכם זו, למעשה, הדרך היחידה בה ניתן ליישם תשלום אחיד, ללא התייחסות לשטח רצפה של הדירות בבניין.
תקנון מוסכם כשמו כן הוא, מייצג את ההסכמות בין כלל הדיירים, בכלל זה הסכמה על תשלום אחיד של מיסי ועד בית.