פסק דין שניתן על ידי המפקח על המקרקעין בפתח תקוה (701/22) מדגיש נקודות קריטיות לגבי התקנת סוככים ומצלמות בשטחים המשותפים, ומספק תובנות חשובות לניהול נכון של הבית המשותף.
תקציר ההתרחשות
התביעה עסקה בבית משותף ברעננה, בו התגוררו התובעים (משפחת שטיינפלד) בקומה הראשונה, והנתבעים (שתי משפחות לוי) בדירות אחרות, עם חניות צמודות לדירותיהם.
לב הסכסוך היה התקנת סוככים מעל חניות הנתבעים שהיו ממוקמות מתחת לחלון דירת התובעים, וכן הצבת מצלמות אבטחה באותו אזור.
אחד הסוככים היה קיים כ-20 שנה, והותקן עוד על ידי הבעלים הקודמים של אחת מדירות הנתבעים. התובעים טענו כי לא היו מודעים לכך בזמן אמת (שהו בחו"ל) וכששבו וביקשו להסירו נתקלו בסירוב, ואילו הסוכך השני והמצלמות הותקנו מאוחר יותר על ידי הנתבעים האחרים.
תקציר טענות הצדדים
התובעים טענו כי: ההתקנות בוצעו ללא הסכמת הדיירים, פוגעות ברכוש המשותף (פיזית ובחזות הבניין), מהוות מטרד (לכלוך, רעש גשם על הסוכך), פוגעות בפרטיותם (המצלמות) ומורידות את ערך דירתם.
הנתבעים טענו כי: פעלו בתום לב, הסוכך הישן מהווה תקדים, הפגיעה מינורית (אם בכלל), יש להם זכות להשתמש בחלל הרום שמעל חנייתם, התביעה הוגשה בשיהוי או התיישנה (לגבי הסוכך הישן), וגם התובעים ביצעו שינויים ללא הסכמה. לגבי המצלמות נטען שאינן פוגעות בפרטיות.
עיקרי פסק הדין
לאחר שהמפקח שמע את הצדדים, בחן את הראיות ואף ערך ביקור במקום, פסק המפקח והבהיר מספר עקרונות חשובים:
1. הרכוש המשותף הוא… משותף! גם "מעל" הצמדה:
המפקח קבע שגם אם חניה מוצמדת לדירה, הקירות החיצוניים של הבניין ותקרת החניות (אם היא חלק ממבנה הבניין) הם רכוש משותף. התקנת סוכך המעוגן לקיר חיצוני או לתקרת הרכוש המשותף דורשת הסכמה. הטענה שלנתבעים בעלות על "חלל הרום" שמעל חנייתם נדחתה בהקשר זה.
📍 תובנה לוועד: ודאו שכל שינוי או תוספת הנוגעים לקירות חיצוניים או לחלקים מבניים של הרכוש המשותף (גם אם סמוכים להצמדות) יובאו לאישור האסיפה הכללית.
2. "פגיעה ברכוש המשותף" – לא רק נזק פיזי
הובהר שפגיעה ברכוש המשותף כוללת גם פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה של הבית, כפי שהייתה בגמר הבנייה. התקנת סוככים שאינם חלק מהתכנון המקורי ומשנים את מראה הבניין – נחשבת כפגיעה.
📍 תובנה לוועד: שמרו על אחידות חזותית. אם דיירים מעוניינים בתוספות כמו סוככים, יש לקבל החלטה מסודרת באסיפה ואולי אף לקבוע קווים מנחים אחידים (צבע, גודל, חומר).
3. הסכמה נדרשת – גם אם "כולם עושים" או "זה היה שם קודם"
העובדה שסוכך אחד היה קיים שנים רבות ללא אישור פורמלי אינה מתירה לדיירים אחרים לעשות כן ואינה מכשירה את הסוכך הישן באופן אוטומטי.
כל התקנה חדשה דורשת הסכמה כנדרש בתקנון (בדרך כלל, הסכמת האסיפה הכללית). שתיקה או אי-אכיפה בעבר אינן מהוות הסכמה אוטומטית לעתיד או לדיירים אחרים.
📍 תובנה לוועד: אל תניחו ש"מה שהיה הוא שיהיה". כל בקשה חדשה לשינוי ברכוש המשותף צריכה להיבחן לגופה ולקבל את האישורים הנדרשים.
4. מצלמות ברכוש המשותף – לא "שימוש סביר" אוטומטי
התקנת מצלמות בשטחי הרכוש המשותף (אפילו מעל חניה פרטית, אם הן מצלמות שטחים משותפים או דירות אחרות) אינה נחשבת "שימוש רגיל וסביר" ודורשת את אישור האסיפה הכללית.
📍 תובנה לוועד: אם יש צורך או רצון להתקין מצלמות, יש לכנס אסיפה כללית ולקבל החלטה. בהחלטה יש לקבוע כללים ברורים: מיקום המצלמות, כיוון הצילום, מי רשאי לצפות בחומר, משך שמירת ההקלטות, והאם יוקלט גם שמע. שקיפות והסכמה רחבה ימנעו חיכוכים.
5. טענות התיישנות ושיהוי – לא תמיד עוזרות בפגיעה ברכוש משותף:
המפקח דחה את טענות ההתיישנות והשיהוי, והבהיר שבמקרקעין מוסדרים, תביעה לסילוק יד מהרכוש המשותף (הסגת גבול) היא עוולה מתמשכת שאינה מתיישנת בקלות.
📍 תובנה לוועד: אל תסתמכו על כך ש"עבר הרבה זמן". אם נעשתה פגיעה ברכוש המשותף, הזכות לתבוע את תיקונה לרוב נשמרת.
