מחלוקות בנוגע לשימוש בשטחים המשותפים בבניינים משותפים נפוצות מאוד. במקרה הנדון, בעלי דירה בבניין בירושלים הגישו תביעה נגד נציגות הבית המשותף, לאחר שחשו כי נמנע מהם שימוש סביר בחניה משותפת, אשר לא הוצמדה לאף דירה בבניין.
מכיוון שכיום קיימת מצוקת חניה משמעותית בערים רבות בארץ, מקבל נושא זה חשיבות רבה יותר בקרב הדיירים.
לדוגמא: פס"ד 01/147/2024 שניתן לאחרונה בנושא השכרת חניות משותפות בבית משותף.
תמצית טענות הצדדים:
התובעים טענו כי הנציגות הציבה מחסומים שמנעו מהם שימוש בחניה והחליטה להשכיר אותה לגורמים חיצוניים ללא החלטת כלל בעלי הדירות.
בהמשך, האסיפה הכללית החליטה להשכיר את החניה לבעלי דירות לתקופה של שנה, כשההכנסות ייכנסו לקופת הנציגות.
הנציגות מצידה טענה כי מדובר בהחלטה לגיטימית של האסיפה הכללית ואין בכך כדי לגרוע מזכויותיהם של בעלי הדירות האחרים.
ההכרעה
המפקחת על רישום מקרקעין הכריעה בכמה נושאים :
- הגדרת החניה כרכוש משותף – נקבע כי החניה היא חלק מהרכוש המשותף של הבניין ולכן כל החלטה הנוגעת לשימוש בה צריכה להתקבל במסגרת האסיפה הכללית של הדיירים.
- הצמדת שטח משותף – בהתאם לחוק המקרקעין, הצמדת שטח משותף לדירה מסוימת דורשת הסכמה פה אחד של כלל הדיירים. במקרה זה, מאחר שלא ניתנה הסכמה כזו, לא ניתן להצמיד את החניה לאף דירה.
- הקצאת שימוש ייחודי – המפקחת קבעה כי אין כל מניעה שהאסיפה הכללית תחליט ברוב קולות להשכיר שטחים משותפים למי מבעלי הדירות, בשכירות מוגבלת בזמן לכל דייר שמעוניין.
- תוקף החלטת האסיפה הכללית – מאחר והאסיפה הכללית קיבלה החלטה להשכיר את החניה לתקופה של שנה, תוך מתן אפשרות שווה לכלל הדיירים לשכור אותה, נקבע כי מדובר בהחלטה תקפה ולא בהענקת זכות ייחודית.
- ניהול הרכוש המשותף – במקרה זה ההחלטה להשכיר את החניה תמורת תשלום ולהעביר את ההכנסות לקופת הנציגות נחשבה למהלך חוקי ותקין, כל עוד אינו מונע שימוש סביר מהדיירים האחרים.
- הוצאות משפט – מאחר שהתובעים המשיכו לנהל את התביעה גם לאחר קבלת החלטת האסיפה הכללית, המפקחת פסקה כי כל צד יישא בהוצאותיו.
משמעות פסק הדין:
- שטח משותף יכול להיות מנוהל על ידי האסיפה הכללית, וזו רשאית להחליט כיצד להשתמש בו לטובת כלל הדיירים.
- בבתים משותפים עם חניה משותפת לא ניתן להצמיד חניה או להעניק שימוש ייחודי ללא הסכמת כל הדיירים, אך ניתן להסדיר מנגנון שימוש הוגן ברוב קולות.
- כאשר מתקבלת החלטה שוויונית (כמו השכרת החניה לכל מי שמעוניין לתקופה קצובה) שמניבה הכנסות לניהול הרכוש המשותף, היא תיחשב חוקית כל עוד לא נשללה זכות השימוש מדיירים אחרים לצמיתות.
- יש לבדוק כל מקרה לגופו בהתאם למצב הרישומי של הזכויות בבית משותף, שכן לעיתים קיימים הסדרים מיוחדים או תקנונים מוסכמים המשפיעים על קבלת ההחלטות.
מקרה זה מדגיש את חשיבות קבלת החלטות משותפות והוגנות בניהול הרכוש המשותף באמצעות האסיפה הכללית, תוך שמירה על איזון הזכויות של כל בעלי הדירות בבניין, כאשר מצוקת החניה בארץ גדלה ויש צורך במציאת פתרונות מוסכמים והוגנים לכלל הדיירים.
