בתביעה שהגישו בני הזוג עליזה ואהוד אולמרט, ראש הממשלה לשעבר (להלן:"התובעים") נגד נציגות הבית המשותף, קבעה המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי אמוראי, כי אין לאפשר שימוש בגג הבית המשותף לצרכים חברתיים ובילוי, מכיוון ששימוש זה סותר את הוראות התקנון המוסכם ופוגע בזכויות התובעים ובתפקוד התקין של הבית המשותף.
מדובר בבית משותף בתל אביב, ברחוב מטמון כהן, שנבנה במסגרת פרויקט תמ"א 38 אשר במסגרתו נבנה הפנטהאוז, נכס השייך לתובעים.
בכתב התביעה נטען כי:
- הגג המשותף, שהינו חלק מהרכוש המשותף, שימש בפועל לקיום אירועים חברתיים על ידי חלק מהדיירים, אשר דאגו לתחום את השטח ולהציב בו ריהוט כבד וציוד נוסף.
- התובעים, בעלי הדירה העליונה עם מרפסת צמודה תחת הגג, טענו כי השימוש החברתי בגג המשותף פוגע בפרטיותם, בערך דירתם ובאיכות חייהם וביקשו צווים שיאסרו על שימוש כזה, וכן הוראות להסרת ציוד ותיקון נזקים שנגרמו לגג.
השימוש בגג יצר מטרדים כמו רעש, לכלוך ופגיעה בפרטיות, ואף סיכן את בטיחות המבנה בשל הצבת ריהוט כבד. - התובעים טענו כי השימוש בגג לצרכים חברתיים ובילוי, סותר את הוראות התקנון המוסכם והסכם התמ"א, המגדירים את הגג כשטח תפעולי בלבד המיועד למתקנים טכניים.
- התובעים דרשו מבית המשפט להורות על הפסקת השימוש הבלתי חוקי בגג והחזרתו לייעודו המקורי.
לאחר שנדחתה טענת הנתבעים למחוק את התביעה על הסף, בשל העדר סמכות המפקחת על רישום מקרקעין לדון בעילות מטרד, העלו הנתבעים טענות אלו להגנתם:
- שימוש סביר: השימוש בגג לצרכים חברתיים הוא שימוש סביר ורגיל ברכוש משותף.
- אישור התקנון: התקנון המוסכם אינו אוסר במפורש על שימוש כזה, ולכן אין מניעה להמשיך בו.
- אי פגיעה ממשית: לטענת הנתבעים, לא נגרמה פגיעה ממשית לתובעים או למבנה כתוצאה מהשימוש בגג.
ההליך המשפטי
לאחר ביקור המפקחת בבית המשותף, ניהול ההליך כולל שמיעת ראיות, ולאחר שהצדדים לא השכילו לסיים את המחלוקת בפשרה, דן בית המשפט בשתי שאלות משפטיות עיקריות:
- אם השימוש שעשו הנתבעים ברכוש המשותף על הגג, סביר.
- האם הוראות התקנון המוסכם והסכם התמ"א שוללים שימוש כזה בגג המשותף.
הכרעת בית המשפט
- כאשר פירש בית המשפט את התקנון המוסכם (ואת הוראות הסכם התמ"א), "החוקה" של הבית המשותף (ראו סעיף 52 לפסק הדין) נקבע כי התקנון המוסכם מנוסח בצורה ברורה, והשימוש שעשו הנתבעים בגג אינו מוסדר בתקנון המוסכם.
השימוש בגג הוגבל לשימוש להצבת מתקנים משותפים ולצרכים טכניים בלבד, בהתאם לייעודו התפעולי. - השימוש שעשו הנתבעים בגג המשותף, על פי המבחנים שהותוו בפסיקה, אינו בגדר שימוש סביר.
- שימוש ברכוש משותף בבית משותף יהא שימוש חוקי ומותר, אם הוא נמנה עם אחד מהשימושים הבאים ובהתאם להוראותיו (ראו סעיף 40 לפסק הדין):
| שימוש רגיל וסביר | שימוש המוסדר בתקנון מוסכם | שימוש המוסדר בחוק המקרקעין | שימוש המוסדר בחוק המקרקעין | שימוש הטעון החלטה של האסיפה הכללית של בעלי הדירות | שימוש המוסדר בהלכה הפסוקה |
| (אינו טעון הסכמה של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף) | שאינו טעון הסכמה של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף אך מותנה בתנאים | הטעון הסכמה של בעלי הדירות | (משאינו שימוש רגיל וסביר, אינו מוסדר בתקנון המוסכם ואינו מוסדר בחוק המקרקעין) | טעון או שאינו טעון הסכמה של בעלי הדירות, מותנה או שאינו מותנה בתנאים) |
4. השימוש הבלתי מורשה והסביר אף יצר נזקים פיזיים בגג, כולל פגיעה ביריעות האיטום.
בפסיקה הסופית קיבל בית המשפט את התביעה והוציא צו מניעה האוסר על הנתבעים להשתמש בגג לצרכים חברתיים ובילוי וצו עשה המורה על הסרת הציוד שהוצב על הגג ותיקון הנזקים שנגרמו.
לסיכום: פסק הדין מדגיש את חשיבות שמירת הייעוד של הרכוש המשותף בהתאם לתקנון המוסכם תוך הגנה על זכויותיהם של דיירים מפני שימוש חורג היוצר מטרדים ופגיעות במבנה ובאיכות החיים.
