ניהול הרכוש המשותף בבתים משותפים מהווה מקור לסכסוכים רבים, כאשר אחד הנושאים המרכזיים הוא השימוש הלא סביר בשטחים המשותפים, כגון השארת מיטלטלין פרטיים בחדרי מדרגות והפיכתם לאזורי אחסון פרטיים.
תופעה זו יוצרת אי סדר, פוגעת באסתטיקה של הבניין, ולעיתים אף מסכנת את בטיחות הדיירים, במיוחד במקרי חירום.
מה אומר החוק?
הוראות סעיף 55 של חוק המקרקעין קובעות כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק "בלתי מסוים" מהרכוש המשותף, אשר מיועד לשימושם והנאתם של כלל בעלי הדירות. מוסיף סעיף 57 ומפרט כי "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר".
לכל בעל דירה זכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.
החוק אינו מגדיר מהו שימוש סביר ולפיכך קבעה הפסיקה מבחנים:
- מבחן אופי השימוש – שימוש שאינו מתאים לאופי השטח המשותף, כמו השארת מיטלטלין בחדרי מדרגות – אופניים, ארגזים, ריהוט – עלול להיחשב בלתי סביר.
- מבחן הפגיעה בזכויות יתר הדיירים – השימוש נחשב בלתי סביר אם הוא מגביל את הגישה, מונע מעבר בטוח, או פוגע באסתטיקה של השטח המשותף.
לדוגמה, השארת עגלת תינוק בכניסה לבניין למשך זמן קצר עשויה להיחשב סבירה, בעוד שאחסונה למשך זמן ממושך בחדר המדרגות או במסדרונות עלול להפר את זכותם של יתר הדיירים למעבר חופשי. - מבחן הכוונה והשימוש בפועל – יש לבדוק את המטרה של השימוש ואת משך הזמן בו נעשה השימוש ברכוש המשותף.
שימוש זמני, כמו השארת חפצים בזמן מעבר דירה, עשוי להיחשב סביר אם נמשך זמן קצר ובאישור נציגות ועד הבית. לעומת זאת, שימוש קבוע (לדוגמה, הפיכת חלק מחדר המדרגות למחסן פרטי) עשוי להיחשב בלתי סביר ולהוות הפרה של זכויות יתר בעלי הדירות. - מבחן התקנון המצוי או התקנון המוסכם – בהתאם לתקנון המצוי שנקבע בתוספת לחוק המקרקעין, בעלי הדירות יכולים להשתמש ברכוש המשותף בתנאי שלא יפגעו בזכויות יתר הדיירים.
אם קיים תקנון מוסכם (תקנון מיוחד לבניין ספציפי), יש לבדוק אם אותו התקנון כולל הוראות ספציפיות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף. הפרה של הוראות התקנון עשויה להיחשב שימוש בלתי סביר.
- מבחן הבטיחות – השארת חפצים בשטחי מעבר כמו חדרי מדרגות או ליד יציאות חירום עלולה להיחשב בלתי סבירה מאחר והיא עלולה להוות מכשול בטיחותי בזמן חירום, ולפגוע ביכולת להתפנות במהירות במקרה של שריפה או רעידת אדמה.
