שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף

ניהול הרכוש המשותף בבתים משותפים מהווה מקור לסכסוכים רבים, כאשר אחד הנושאים המרכזיים הוא השימוש הלא סביר בשטחים המשותפים, כגון השארת מיטלטלין פרטיים בחדרי מדרגות והפיכתם לאזורי אחסון פרטיים.
תופעה זו יוצרת אי סדר, פוגעת באסתטיקה של הבניין, ולעיתים אף מסכנת את בטיחות הדיירים, במיוחד במקרי חירום.

מה אומר החוק?

הוראות סעיף 55 של חוק המקרקעין קובעות כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק "בלתי מסוים" מהרכוש המשותף, אשר  מיועד לשימושם והנאתם של כלל בעלי הדירות. מוסיף סעיף 57 ומפרט כי "שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר".

לכל בעל דירה זכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.

החוק אינו מגדיר מהו שימוש סביר ולפיכך קבעה הפסיקה מבחנים:

1. מבחן אופי השימוש – שימוש שאינו מתאים לאופי השטח המשותף, כמו השארת מיטלטלין בחדרי מדרגות – אופניים, ארגזים, ריהוט – עלול להיחשב בלתי סביר. 
2. מבחן הפגיעה בזכויות יתר הדיירים – השימוש נחשב בלתי סביר אם הוא מגביל את הגישה, מונע מעבר בטוח, או פוגע באסתטיקה של השטח המשותף.
   לדוגמה, השארת עגלת תינוק בכניסה לבניין למשך זמן קצר עשויה להיחשב סבירה, בעוד שאחסונה למשך זמן ממושך בחדר המדרגות או במסדרונות עלול להפר את זכותם של יתר הדיירים למעבר חופשי.
3. מבחן הכוונה והשימוש בפועל – יש לבדוק את המטרה של השימוש ואת משך הזמן בו נעשה השימוש ברכוש המשותף.
   שימוש זמני, כמו השארת חפצים בזמן מעבר דירה, עשוי להיחשב סביר אם נמשך זמן קצר ובאישור נציגות ועד הבית. לעומת זאת, שימוש קבוע (לדוגמה, הפיכת חלק מחדר המדרגות למחסן פרטי) עשוי להיחשב בלתי סביר ולהוות הפרה של זכויות יתר בעלי הדירות.
4. מבחן התקנון המצוי או התקנון המוסכם – בהתאם לתקנון המצוי שנקבע בתוספת לחוק המקרקעין, בעלי הדירות יכולים להשתמש ברכוש המשותף בתנאי שלא יפגעו בזכויות יתר הדיירים.

אם קיים תקנון מוסכם (תקנון מיוחד לבניין ספציפי), יש לבדוק אם אותו התקנון כולל הוראות ספציפיות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף. הפרה של הוראות התקנון עשויה להיחשב שימוש בלתי סביר.

5. מבחן הבטיחות – השארת חפצים בשטחי מעבר כמו חדרי מדרגות או ליד יציאות חירום עלולה להיחשב בלתי סבירה מאחר והיא עלולה להוות מכשול בטיחותי בזמן חירום, ולפגוע ביכולת להתפנות במהירות במקרה של שריפה או רעידת אדמה.

פתרונות אפשריים להתמודדות עם שימוש בלתי סביר

1.פנייה לנציגות ועד הבית

נציגות ועד הבית יכולה לזמן אסיפת דיירים ולדון בנושא השימוש הבלתי סביר בחדרי המדרגות וכיו"ב. ניתן להחליט ברוב דיירים על קביעת כללים מחייבים, כגון איסור השארת חפצים אישיים באזורים אלו, לקבוע סנקציות כלפי דיירים שממשיכים להפר את ההוראות ומדיניות מתן האזהרות והשימוש בסנקציות כפי שיתואר להלן.

.2 שימוש בסנקציות

אסיפת הדיירים היא הגורם המוסמך לקבל החלטות לגבי השימוש ברכוש המשותף, כולל הטלת סנקציות על דיירים שמבצעים שימוש בלתי סביר בשטחים המשותפים.

תהליך זה מחייב מספר שלבים:

1. כינוס אסיפת דיירים וקבלת החלטה:
   • יש לזמן אסיפת דיירים מיוחדת, שבה תועלה הצעה להטלת סנקציות על דיירים שמשאירים חפצים פרטיים באזורים משותפים, כמו חדרי מדרגות.
   • במהלך האסיפה יש להציג את הבעיה, להבהיר את הפגיעה בשימוש התקין ברכוש המשותף, ולדון באפשרויות לפתרון הכוללות שליחת מכתב התרעה לדיירים המפרים, המבהיר כי אם לא יפסיקו להשאיר את חפציהם בשטחים המשותפים, יופעלו נגדם סנקציות. יש לציין את סוג הסנקציות שאושרו על ידי האסיפה.
   • חשוב שהטלת הסנקציות תהיה מתועדת בפרוטוקול כדי למנוע טענות עתידיות של אפליה או חוסר שקיפות.

2. פנייה לגישור

1. • במקרים של סכסוכים מתמשכים, ניתן לפנות להליך גישור במטרה למצוא פתרון מוסכם בין הצדדים, ובכך להימנע מהליך משפטי ארוך ויקר.

3. הליך משפטי

1. • כאופציה אחרונה, נציגות ועד הבית או דיירים שנפגעו יכולים להגיש תביעה לבית המשפט המוסמך – המפקח השיפוטי על רישום מקרקעין, במטרה להוציא צו נגד הדיירים שמבצעים שימוש לא סביר ברכוש המשותף.
     בית המשפט יכול להורות על פינוי החפצים ולעיתים -תלוי נסיבות – על פיצוי כספי בגין השימוש הייחודי.

לסיכום

ניהול נכון של הרכוש המשותף חיוני לשמירה על איכות החיים בבניינים משותפים. שימוש בלתי סביר בשטחים המשותפים, במיוחד השארת מיטלטלין פרטיים בחדרי מדרגות, פוגע בזכויות יתר הדיירים ומהווה הפרה של החוק, התקנון ותקנות הבטיחות. באמצעות קביעת כללים ברורים, אכיפת התקנון, ופנייה להליכים משפטיים במידת הצורך, ניתן להתמודד עם התופעה ולהבטיח את שמירת הרכוש המשותף.