גנרטור ("מחולל" בעברית) הוא מכונה הממירה אנרגיה, בדרך כלל מכנית, לחשמל. בבניינים משותפים, ובמיוחד בבניינים רבי קומות, גנרטור חירום הוא אחת המערכות הקריטיות ביותר. כאשר מתרחשת הפסקת חשמל — בין אם בשל תקלה ברשת החשמל, מזג אוויר קיצוני או אירוע חירום — הגנרטור נכנס לפעולה ומבטיח אספקת חשמל רציפה למערכות החיוניות בבניין.
גנרטור הוא חובה חוקית בבניינים רבי קומות
בבניה לגובה יש מגבלות רבות הנובעות מהצורך בשינוע ונגישות לגובה רב. מערכות כמו משאבות מים ומעליות מהוות אמצעי הכרחי וחיוני עבור דיירי קומות גבוהות. בהיעדר חשמל אין אפשרות מעשית להגיע לקומות הגבוהות או לצאת מהן, ודיירים עלולים להישאר ללא שירותים בסיסיים.
גם בקומות נמוכות וגם במרחבים ציבוריים הפסקת חשמל יכולה לגרום לשיבושים משמעותיים. לדוגמא, מניעת כניסה או יציאה מחניונים בשל אי תפקוד השערים החשמליים.
בשל חשיבות העניין הוסדרה חובת התקנת גנרטור בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, תחת סעיף 158, הקובע כי "בכל בניין רב-קומות יותקן גנרטור להספקת זרם חשמל בשעת הפסקת זרם החשמל ממקור האספקה הראשי, לחלקי הבניין ולמתקניו. לא יינתן היתר לבניית בניין רב-קומות שאין בו תנאי המחייב התקנת גנרטור כאמור."
"בניין רב קומות" מוגדר כבניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר המיועדת לאכלוס, עולה על 29 מטרים (בערך 10 קומות).
בפועל, כל קבלן הבונה בניין מעל 6 קומות מחויב למסור את הבניין עם גנרטור חירום להפעלת המערכות החיוניות.
המערכות החיוניות המגובות על ידי גנרטור
על פי התקנות, גנרטור בבניין רב קומות צריך לספק חשמל למערכות אלה:
- מעליות – חיוניות במיוחד בבניינים גבוהים שבהם מדרגות אינן פתרון מעשי.
- הארת חדרי מדרגות מוגנים, מערכות מדרגות חיצוניות, מקלטים ופרוזדורים – דרכי יציאה בטוחה מהבניין במקרה חירום.
- מערכות גילוי וכיבוי אש – ללא חשמל, גלאי עשן, מתזים ומערכות אזעקה לא יפעלו כנדרש.
- משאבות לדחיסת מים לקומות העליונות – קריטיות לאספקת מים לדירות ולמערכת כיבוי אש.
- שערים חשמליים ודלתות אוטומטיות – מונעים מצב שבו דיירים או עובדים נתקעים מחוץ או בתוך המבנה.
- מערכות אוורור מכני של מקלטים.
- מתקן תאורת אזהרה לכלי טיס (אם מותקן).
עיקרי תקנות החשמל (התקנת והפעלת גנרטורים)
על פי תקנות החשמל (התקנת והפעלת גנרטורים) תשפ"ב-2022, התקנת גנרטור והפעלתו חייבת להתבצע על ידי חשמלאי בעל רישיון מתאים, בהתאם להוראות היצרן והתקנות. הגנרטור חייב להיות מצויד במפסק ראשי והתקן להדממת חירום, ויש להתקין שילוט מתאים המציין את פרטי הגנרטור ואזהרות נדרשות אחרות.
התקנות קובעות גם דרישות לגבי מיקום הגנרטור, בין אם בחדר ייעודי או בהתקנה חיצונית, כולל דרישות בטיחות והנגשה לצורך תחזוקה וטיפול. נדרשים מעברים פנויים וגישה נוחה לגנרטור מלפחות שלושה צדדים.
גנרטור בהספק העולה על 10 קו"ש מחייב אישור הפעלה על ידי חשמלאי בודק, וגנרטור קבוע דורש היתר הפעלה מהמנהל במשרד האנרגיה.
בדיקות ותחזוקה מונעת – מדריך לוועדי בתים
רק תחזוקה שוטפת תבטיח שהגנרטור יפעל כהלכה כאשר יהיה צורך בכך. בדומה לרכב שזקוק לטיפולים שגרתיים כדי להימנע מתקלות, כך גם גנרטור דורש תשומת לב כדי לשמור על ביצועיו לאורך זמן.
בדיקות תקופתיות שחובה לבצע:
- הפעלה יזומה– אחת לשלושה חודשים לפחות יש להפעיל את הגנרטור על ידי מפעיל הגנרטור, לוודא שאין תקלות בהנעה או בייצור חשמל.
- דימוי מצב אמת – יש לבצע הפעלה יזומה באמצעות דימוי הפסקת חשמל ולוודא שמערכת הפיקוד האוטומטית אכן פועלת כראוי ו"נותנת" הוראה לגנרטור להיכנס לפעולה.
- בדיקת מיכל סולר – חשוב לזכור שהגנרטור נכנס לפעולה באופן אוטומטי עם ניתוק אספקת הזרם הראשית, ולכן לא תמיד ניתן לדעת מתי הגנרטור פעל ולמשך כמה זמן. לכן, יש לבדוק במסגרת הביקורות את מיכל הסולר ולתדלק בהתאם לצורך.
- טיפול טכני שנתי– אחת לשנה יש לבצע טיפול טכני על ידי חשמלאי, הכולל החלפת שמנים, פילטרים וכד' בהתאם להוראות היצרן.
- בדיקת הגנות פחת ומשגוח– בדיקה של התקני הבטיחות החשמליים באמצעות לחיץ או התקן אחר. אם התגלה ליקוי, יש להשבית את הגנרטור עד לתיקון.
- בדיקה חמש-שנתית מקיפה– אחת לחמש שנים, גנרטור חייב להיבדק על ידי חשמלאי בודק בעל רישיון מתאים. הבדיקה צריכה לכלול את כל הבדיקות המפורטות בבדיקה לפני הפעלה ראשונה.
לאור מצוקת משק האנרגיה בישראל והאפשרות להפסקות חשמל יזומות בשעות עומס, מומלץ לשמור על תדירות ביקורת גבוהה לאורך כל חודשי השנה, ולא רק בחורף. את כל הביקורות יש לתעד ביומן טיפולים וביקורות באופן עקבי.
מי אחראי על התחזוקה?
תחזוקת הגנרטור חייבת להתבצע על ידי טכנאי מוסמך, בהתאם להוראות היצרן ותקנות הבטיחות. חברת התחזוקה שמבצעת את הטיפולים המונעים נדרשת לספק דו"ח מסודר, כולל פירוט על מצב המערכת והתיקונים שבוצעו.
התקנות מגדירות כי החובה לתחזוקה ולבדיקות מוטלת על בעל המתקן, מחזיקו או מפעילו, בהתאם לעניין. בבניין משותף, זו אחריותה של ועד הבית או חברת הניהול שמונתה על ידם.
גנרטור שאינו מתוחזק כראוי עלול שלא לפעול בזמן אמת — מצב שעלול להיות קריטי במקרה של הפסקת חשמל ממושכת. בנוסף, תקלות הנגרמות מהזנחה עלולות לעלות סכומים גבוהים יותר מאשר תחזוקה שוטפת.
לתשומת לב: הגנרטור מכוסה במסגרת ביטוח מבנה לבית המשותף.
גנרטורים בבניינים משותפים
יש להבחין בין שני מצבים:
- בבניינים רבי קומות (מעל 29 מטר)– התקנת גנרטור היא חובה חוקית על פי חוק התכנון והבניה, ולכן אינה דורשת הסכמת דיירים. החובה חלה על הקבלן בעת הבנייה, ועל נציגות הבית המשותף לאחר האכלוס. במקרה זה, כל הדיירים מחויבים להשתתף בעלויות התחזוקה, ללא קשר להסכמתם.
- בבניינים שאינם רבי קומות– כאשר מדובר בבניין שאינו מחויב בגנרטור על פי חוק, אך דיירי הבניין מעוניינים להתקינו, אז על פי חוק המקרקעין (בתים משותפים), נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות (למעלה מ-51%) לצורך התקנת גנרטור המשרת את כלל הבניין. כאשר מדובר בשינויים מהותיים בשטחים המשותפים, ייתכן ותידרש הסכמה של רוב מיוחס (למעלה מ-60%) של בעלי הדירות.
במקרים בהם נדרשת הסכמת דיירים, מומלץ לנסח פרוטוקול אסיפת דיירים שמתעד את ההחלטה, ולצרף אליו את חתימות הדיירים המסכימים. כמו כן, חשוב להגדיר מראש את אופן חלוקת העלויות בין הדיירים ואת אופן קבלת ההחלטות בנושאי תחזוקה.
גנרטורים משותפים למספר בניינים
בבניינים רבים ישנו לפחות גנרטור אחד משותף לבניינים שכנים (לעתים יהיה גנרטור אחד "פרטי" לבניין וגנרטור נוסף משותף). במקרים אלה, דיירי כל הבניינים שמערכותיהם נתמכות על ידי הגנרטור מחויבים לשאת בעלויות התחזוקה והתפעול.
חשוב לוודא שישנו הסכם ברור בין נציגויות הבניינים לגבי אופן חלוקת העלויות והאחריות לתחזוקה השוטפת, ושכל הצדדים מקבלים עדכונים שוטפים על מצב הגנרטור ועל הטיפולים שבוצעו בו.
אחריות משפטית ומשותפת
בבניין משותף, האחריות על הגנרטור מתחלקת בין כמה גורמים:
- ועד הבית– אחראי על ההחלטה להתקין גנרטור, התקשרות עם ספקים, ניהול תקציב התחזוקה וביצוע הבדיקות התקופתיות הנדרשות בחוק.
- חברת הניהול (אם קיימת) – בבניינים המנוהלים על ידי חברת ניהול, היא לרוב תקבל על עצמה את האחריות לתפעול ותחזוקת הגנרטור כחלק מחוזה הניהול.
- בעלי הדירות– כל בעלי הדירות אחראים במשותף למימון הרכישה והתחזוקה, בהתאם למנגנון חלוקת העלויות שהוסכם עליו.
לפי התקנות, חובת הבדיקות והתחזוקה השוטפת חלה על בעל המתקן, שבמקרה של בניין משותף הוא נציגות הבית המשותף. אי עמידה בדרישות התחזוקה והבדיקות עלולה להוביל לאחריות משפטית במקרה של תקלה או נזק.
מימון רכישה ותחזוקה של גנרטור בבניינים משותפים
לגבי מימון הגנרטור, יש להבחין בין מימון התקנה ראשונית לבין מימון תחזוקה שוטפת:
בבניינים חדשים רבי קומות – על פי חוק, הקבלן חייב להתקין גנרטור כחלק מהבנייה, ועלות ההתקנה נכללת בעלות הבנייה הכוללת.
בבניינים קיימים– כאשר נדרשת החלפת גנרטור ישן או התקנת גנרטור שלא הותקן בבנייה המקורית, מימון הרכישה וההתקנה בבניין משותף מתבצע בדרך כלל באחת מהדרכים הבאות:
- מימון מקרן הבית המשותף – שימוש בכספים שנצברו בקרן התחזוקה של הבניין.
- גבייה מיוחדת– גביית סכום חד-פעמי מכל דייר, בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף.
- הלוואה משותפת – במקרים מסוימים, ועד הבית יכול לקחת הלוואה למימון הרכישה, כאשר ההחזר מתחלק בין הדיירים.
- ליסינג או שכירות– חלק מהחברות מציעות אפשרות של ליסינג או השכרת גנרטור לטווח ארוך, אופציה שיכולה להקל על העלות הראשונית הגבוהה.
עלויות התחזוקה השוטפת והבדיקות התקופתיות צריכות להיכלל בתקציב השנתי של הבית המשותף. מומלץ להקצות סכום קבוע חודשי לטובת תחזוקת הגנרטור בקרן ייעודית, כך שבמקרה של צורך בתיקון יקר או החלפה עתידית יהיו הכספים זמינים.
לסיכום: גנרטור בבניין הוא לא מותרות – הוא אמצעי ביטחון הכרחי, ובבניינים רבי קומות הוא חובה חוקית. השקעה בתחזוקה מונעת תבטיח פעולה רציפה במקרה חירום, תמנע הוצאות בלתי צפויות ותשמור על בטיחות הדיירים והעמידה בדרישות החוק.
טסה גנרטורים
פתרונות לאספקת אנרגיה בצורה היעילה ביותר. גנרטורים איכותיים באספקה מיידית
טלפון:077-9975054 * מייל: :tassa@tassa.co.il
אתר: tassail.co.il