כל פרויקט בינוי צריך ערבויות
מהי ערבות בדק, מהי ערבות אוטונומית, מתי צריך רק אחת מהן ומתי צריך את שתיהן?
התרחשות משפטית בין ועד בית ברמת גן לבין חברת בנייה גדולה מושכת תשומת לב דווקא לענייני הערבויות שבין ועדי בתים לספקי בינוי כאלה ואחרים.
מקרה שהיה כך היה
ועד הבית הגיש תביעה לחילוט של ערבות בנקאית אוטונומית בטענה שליקויים שונים לא טופלו. חברת הבנייה טענה שהכל טופל ויש להתייחס לערבות הבדק בלבד.
הדברים נסגרו בפשרה לפיה שילמה חברת הבנייה 1.5 מיליון ש"ח לוועד הבית.
אז כמה ערבויות צריך בפרויקט בינוי?
בטח שמתם לב כבר בתקציר כי מדובר בשני סוגים של ערבויות בנקאיות – ערבות בדק וערבות אוטונומית – שהיו תקפות בפרויקט עליו התקיים הדיון המשפטי. מדוע צריך שתי ערבויות? מתי צריך את שתיהן? מה ההבדל ביניהן?
ערבות בדק – מוכרת גם בשם ערבות 'ביצוע'. מדובר בערבות בנקאית שכדי לממש אותה יש לספק לבנק הערב הצדקה עם סימוכין. לדוגמא, ממצאי בדיקה מקצועית אודות ליקויי בנייה שהתגלו. ערבות בדק יכולה להיות מפוצלת, עם תקופת בדק שונה לעניינים שונים.
ערבות אוטונומית – ערבות בנקאית שכדי לממש אותה אין צורך לספק לבנק הסבר או הצדקה.
מן הסתם, יש פערי מחיר בין ערבות בדק לבין ערבות אוטונומית.
מתי צריך כל אחת מן הערבויות?
בכל פרויקט יש לדרוש מן הספק ערבות כלשהי, שכן זו הדרך להגן על כספכם ועל הפרויקט. מובן כי ערבות בנקאית אוטונומית היא חזקה יותר ובכל מצב היא עדיפה, אלא שכאמור מחירה גבוה. לפיכך ערבות בדק היא המינימום.
היקפי הערבויות נקבעים בהתייחס להיקף הפרויקט ולהסדרי התשלומים. במקרים רבים, עם התקדמות הפרויקט, היקף הערבויות עשוי להשתנות. ניתן לדרוש גם ערבות בדק וגם ערבות אוטונומית בפרויקטים מסוימים, בדרך כלל גדולים עם סכומי מקדמה משמעותיים. כדאי לשקול ייעוץ משפטי לגבי בחירת מסלול הערבות והיקף הערבות הנדרש.
חשוב! ערבויות אינן תחליף לביטוח, כגון ביטוח עבודות קבלניות, שמגן על הפרויקט וההשקעה מפני נזקים שונים. ערבויות מגינות על הפרויקט מפני הספק עצמו.
השורה התחתונה
הלקח החשוב מן ההתרחשות המתוארת בכתבה המקושרת הוא שבכל פרויקט עלולים להיות ליקויים, בדיוק כמו שכל פרויקט חשוף לסיכוני נזק. כלומר, ועד הבית חייב להגן על עצמו על בעלי הדירות ולהיות מוכן לכל התפתחות, כי השורה התחתונה היא ידועה – הכל יכול לקרות.