כפי שאתם יודעים, בתים משותפים הם מיקרו קוסמוס דינאמי. וכוללים סכסוכים מסוגים שונים בין הוועד לדיירים, ובין הדיירים לבין עצמם או מול חברת הניהול הדורשים הכרעה שיפוטית.
באופן תדיר נדרשים ועדי בתים ובעלי דירות להתערבות של סמכות שיפוטית על מנת לפתור סכסוכים ולעשות סדר.
לסכסוכים בבתים משותפים קיימת ערכאה משפטית ייחודית – המפקח השיפוטי על רישום מקרקעין. יש הנוטים להחליפו עם המפקח על רישום בתים משותפים – אשר תפקידו ניהולי – לבדוק, לאשר ולבצע את רישום הזכויות בבתים משותפים באמצעות אישור צו הרישום, התשריט והתקנון מוסכם המוגשים לפניו, "הצד השני של המטבע".
המפקח (השיפוטי) על רישום מקרקעין נכנס לתמונה כמכריע בעל סמכות ייחודית ומקצועית, בדרגת שופט שלום, כאשר קיימת לדוגמה הפרה של התקנון המצוי / המוסכם מצד בעל זכויות בבית המשותף או הוועד ובכל נושא הנוגע לניהול או שימוש ברכוש המשותף בבניינים הרשומים כבתים משותפים או ראויים להיות רשומים כבתים משותפים ועדיין לא נרשמו. סמכותו קבועה בסעיפים 72 ו-73 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
בישראל פועלות 11 לשכות להסדר ורישום מקרקעין הידועות כלשכות "טאבו". בכל אחת מהן קיים מפקח ניהולי ובמקביל מפקח שיפוטי על רישום מקרקעין אשר דן ומכריע בהתאם לסמכותו בסכסוכים בבתים משותפים.
סעיף 72 לחוק המקרקעין: מגדיר את תחום הסמכות
המפקח על המקרקעין מוסמך לדון בנושאים הבאים:
- שימוש ברכוש המשותף – תביעות הנוגעות לזכויות או פגיעה בזכויות או לשימושים חריגים ברכוש המשותף הדורשים סילוק יד (השגת גבול).
- תקנון הבית המשותף – פרשנות ותחולה של הוראות התקנון, לרבות תביעות לאכיפת תקנון.
- חובות ניהול ואחזקה – מחלוקות בין דיירים לוועד הבית בנוגע להוצאות, גביית דמי ניהול ותפקוד הוועד.
סעיף 73 לחוק המקרקעין: מגדיר למי ניתנת הזכות להגיש תביעה אצל המפקח השיפוטי:
"ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף."
ככלל, המפקח מוסמך לפסוק בסעדים כגון קבלת צו מניעה, צו עשה או תשלום כספי, ופסיקותיו נחשבות לפסק דין לכל דבר ועניין. על פסקי הדין של המפקח השיפוטי ניתן לערער בזכות לבית המשפט המחוזי.
מתי נכון לפנות למפקח השיפוטי ומתי לערכאה שיפוטית אחרת ?
פנייה למפקח תעשה בעיקר כאשר מדובר בסכסוך הקשור ישירות לניהול או לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, או להפרת אחד מתנאי התקנון המצוי / המוסכם. דוגמאות:
כאשר בעל דירה השתלט על חלק מהרכוש המשותף ומייעד אותו לשימושו הפרטי.
כאשר עולות מחלוקות הנוגעות לחלוקת הוצאות התחזוקה, שיפוצים או נגד סרבני תמ"א 38.
כאשר עולות דרישות לביצוע תיקונים או תחזוקה ברכוש המשותף והוועד אינו מבצע את תפקידו.
מתי לפנות לבית משפט השלום או המחוזי?
ישנם סכסוכים שאינם בסמכותו של המפקח ולכן יוגשו בערכאות אחרות – לבית משפט השלום או המחוזי בהתאמה:
- תביעות נזיקין משמעותיות – תביעות לקבלת פיצוי כספי בגין נזקים בגוף או ברכוש כתוצאה מרשלנות מצד ועד הבית (ראו מקרה הזוג שנהרג במעלית כתוצאה משיטפון).
- זכויות קניין שנפגעו שלא תמיד קשורות ישירות לרכוש המשותף – כגון עילת מטרד רעש, עישון וכיו"ב.
- תביעות חוזיות – במקרה של הפרות חוזים בין חברת בנייה לבעלי דירות או בין שוכר למשכיר או שוכר לבין ועד הבית
דוגמאות מעשיות לסכסוכים הנדונים בפני המפקח השיפוטי על רישום מקרקעין
- שימוש חריג ברכוש המשותף :
בעל דירה בקומת קרקע הציב מחסן פרטי בחצר המשותפת ללא אישור. דיירים אחרים הגישו תביעה למפקח בבקשה להסיר את המחסן בטענה שהחצר היא רכוש משותף ואינה מיועדת לשימוש בלעדי.
החלטה:
המפקח קבע שהמחסן הוקם בניגוד לתקנון הבית המשותף, והורה על הסרתו תוך 30 יום.
- סירוב לשלם דמי ועד הבית:
דיירת סירבה לשלם את דמי ועד הבית בטענה שהוצאות התחזוקה אינן נחוצות או שהוועד אינו שקוף בהתנהלותו. הוועד הגיש תביעה למפקח לגביית החוב.
החלטה:
המפקח קבע כי חובת תשלום דמי ועד היא על כלל הדיירים, גם אם יש מחלוקות בנוגע לניהול התקציב. המפקח הורה לדיירת לשלם את החוב בצירוף ריבית.
- שיפוץ חיצוני של הבניין:
ועד הבית החליט לשפץ את חזית הבניין ולהטיל את עלות השיפוץ על כלל הדיירים. חלק מהדיירים התנגדו וטענו שההחלטה לא התקבלה ברוב הדרוש.
החלטה:
המפקח בחן את פרוטוקול האסיפה וקבע שהחלטת הוועד התקבלה כחוק ובאישור הרוב הנדרש. לפיכך, חויבו כלל הדיירים לשלם את חלקם בשיפוץ.
- הקצאת חניה משותפת
דייר החל להחנות באופן קבוע רכב בשטח חניה משותפת, בטענה שיש לו זכות קדימה בשל קרבת החניה לדירתו. דייר אחר פנה למפקח בטענה שזו הפרת זכותו לשימוש הוגן.
החלטה:
המפקח קבע כי החניה היא רכוש משותף שאינו מיועד לשימוש בלעדי, והורה על הפסקת החניה הקבועה של הדייר תוך קביעת כללים לניהול תורנות חניה.
מדוע לבחור במפקח השיפוטי על רישום מקרקעין?
- מהירות ויעילות – ההליך בפני המפקח קצר בדרך כלל בהשוואה לבית המשפט.
- מקצועיות והתמחות – המפקח מתמחה בניהול סכסוכים בתחום המקרקעין והבתים המשותפים, ולכן החלטותיו מדויקות ומותאמות להקשר.
- סמכות ייחודית – לדון ולהכריע על פי החוק.
לסיכום
הבחירה בין הגשת תביעה אצל המפקח השיפוטי על רישום מקרקעין לבין בית משפט השלום / המחוזי, מהותית ותלויה באופי הסכסוך ובסמכות הקבועה בחוק.
התייעצות עם עורך דין בעל ניסיון בתחום יכולה לחסוך לא מעט זמן וכסף ועוגמת נפש רבה, לייעל את ההליך ולהבטיח פתרון מיטבי ללקוח.
