יש סימנים שצריך שיפוץ משמעותי בבניין?

עפ"י נתונים מדו"ח מבקר המדינה שפורסמו בשנת 2022, בישראל יש 4,840 מבנים מסוכנים. מדובר בדרך כלל בבניינים ישנים, או כאלה שחשופים במיוחד לנזקי מזג אוויר.
על פניו, מבלי להמעיט בחשיבות של כל בניין ובניין, לא מדובר במספר עצום שצריך לטלטל את התודעה. אבל כאשר יודעים שבכל שנה נכנסים עוד בניינים למעגל הבניינים הישנים, הבעיה כבר נראית יותר מורכבת, ואם זוכרים כי בישראל יש, כך לפי נתוני אותו דו"ח, למעלה מ-600,000 בניינים שנבנו לפני שנת 1980, המימדים של הבעיה מקבלים משמעות אחרת ויש אפילו מימד של בהילות.

אז בואו נדבר על שיפוצים.

איך יודעים שהגיע זמן שיפוץ?

גילו של בניין יכול לשמש סמן לנחיצות של שיפוץ מקיף. אחרי זמן מסוים, גם אם הדברים אינם נראים לעין, נדרש בדק בית יסודי, ותמיד עדיף מוקדם מאשר מאוחר. עדיף גם שהמסקנות לגבי מצבו של הבניין יגיעו מוועד הבית (או חברת הניהול) ולא מהרשויות.

זה הסמן השני המובהק לנחיצות של שיפוץ יסודי: צו של הרשות המקומית, המקיימת עפ"י חוק חזר עירוני בדיקות תקופתיות של בניינים לאיתור מבנים מסוכנים המחייבים טיפול מיידי. כאמור, אנחנו לא רוצים להגיע לצו.

עוד משהו שלא רוצים להגיע אליו, ומהווה סמן ברור לנחיצות של שיפוץ או לפחות של בדיקה יסודית, הוא עלייה בתלונות של דיירים. כאשר מצטברות תלונות של דיירים על תקלות שונות ומשונות ברחבי הבניין, כנראה שכדאי להתחיל להניע פרויקט שיפוץ. רצוי להתחיל לתכנן את הדברים לפני שהצטברות התלונות הופכת להצטברות של כעסים.

הזדקנות, או לחילופין שינוי, של אוכלוסיית הדיירים כרוכה במקרים רבים בדרישות חדשות ובצרכים חדשים בכל הקשור לרכוש המשותף. זאת בדרך כלל הזדמנות טובה לבדק מקיף ויסודי לקראת שיפוץ משמעותי.

כדי שפרויקט שיפוץ לא ייפול עליכם באופן פתאומי, חלילה כמצב חירום, הדרך הנכונה היא להיות לאורך כל הדרך עם יד על הדופק, להכיר היטב את המערכות השונות, לבצע באופן שוטף בדיקות תקופתיות, לנהל רישום ותיעוד מדויק ומפורט. באופן זה ניתן להגיע להבנה מוקדמת של הצורך בשיפוץ, לתכנן ולנהל את הפרויקט בנחת ובשליטה מירבית. מובן שזיהוי מוקדם של צורך בשיפוץ מבטיח פרויקט חסכוני יותר.

טיפים שיעזרו לכם לזהות בזמן את הצורך בשיפוץ

כאשר אנחנו מדברים על מעקב שוטף, אלו הדברים העיקריים אחריהם צריך לעקוב. אם אתם מזהים כמה מהסימנים הללו בבניין שלכם, ייתכן שזה הזמן לשקול שיפוץ משמעותי.

נזק קונסטרוקטיבי – סדקים בקירות, בעמודים או בתקרות, קורות ברזל חשופות, חלקי בטון שנשברו או נשרו, טיח מתקלף, סימני חלודה על אריחי שיש, שברים, סדקים או נשירת אריחי חיפוי, סדקים בפינות ובעמודי הבניין, קרניזים, תחתית של מרפסות, דיווחים מתרבים של דיירים על ליקויי איטום שנובעים מקירות הבניין. בבניין שלא עבר שיפוץ כולל לפחות 30 שנים, הם סימנים ברורים לצורך בשיפוץ מקיף.

בעיות רטיבות – רטיבות בקירות, תקרות או ברצפות, גג הבניין, עובש ופטריות הם סימנים למערכת איטום כושלת שדורשת תיקון יסודי. לרטיבות יש בדרך כלל השפעה רחבה ונדרשת כמובן בדיקה מקיפה.

תקלות חוזרות במערכות קריטיות – כאשר יש תקלות חוזרות במערכות החשמל או צנרת המים, מעליות, גנרטור, משאבות וכד' – ייתכן שמדובר במערכות ישנות שדורשות החלפה או תיקון. כאשר מערכות כאלה מגיעות למצב של החלפה כדאי לבדוק גם דברים אחרים.

הזנחה אסתטית – טיח מתקלף, צבע דהוי, חיפויים שבורים או חלודים, ודלתות חורקות יכולים להצביע על צורך בשיפוץ אסתטי כדי לשפר את מראה הבניין. בדרך כלל הזנחה אסתטית מבטאת גם בעיות עומק שאינן נראות (עדיין) לעין.

בעיות בטיחות – מערכות כיבוי אש לא תקינות, צנרת כיבוי אש יבשה או סדוקה (או חלילה סגורה לגמרי), בעיות שקשורות בגישה לנכים או תאורה לקויה (כולל תאורת חירום) במדרגות ובמעברים – כל אלו הם סימנים שיש לשדרג את מערכות הבטיחות בבניין. כמו בנושא הזנחה אסתטית, גם ליקויים במערכות בטיחות הם נורת אזהרה כללית.

עלייה בתקלות תחזוקתיות – אם לאורך זמן יש עלייה במספר התקלות "הקטנות" שדורשות מאמצי תיקון שוטפים, אפשר (כלומר, צריך)לחשוב על האפשרות של שיפוץ כולל. כאמור, כדאי לקבל החלטה לפני שרצף התקלות מתפתח למשבר עם אווירה עכורה בבניין.

פרויקט לדוגמא: רציף הרברט סמואל, תל-אביב

בניין בו במשך שנים רבות בוצעו עבודות "פלסטר", עד שהגיע מהעירייה צו 'מבנה מסוכן' שהוביל לפרויקט מקיף לכל הבניין, מלמטה עד למעלה – גם לשיפור רווחת הדיירים ולהשבחת הנכס באופן משמעותי.

לפני	אחרי

על הפרויקט

הבניין נמצא נבנה בתחילת שנות ה-90' של המאה ה-20, בקו ראשון לים, על טיילת תל-אביב. מדובר במבנה מיוחד בצורה א-סימטרית. האדריכל שתכנן אותו, צבי הראל, קרא לבניין "וילה משותפת", כאשר כל דירה שונה בגודלה, בעיצובה ובצורתה. חוקרי אדריכלות חושבים שהבניין מייצג רוחה של תקופה, ואף עובר אורח לא נשאר אדיש אליו.

ליקויים עיקריים שהובילו לפרויקט

הבניין נמצא בסביבה ימית שגרמה לליקויים בתחתיות המרפסות, כשלים קונסטרוקטיביים בעמודי הבנין שחייבו שיקומי בטון, סדקים, טיח רופף, קירות מלוכלכים, בעיות רטיבות ניכרות בקירות הלובי, בעיות איטום מרובות בחניון התת קרקעי, גדרות ושערים עם חלודה מתקדמת.

בתחילת שנת 2023 התקבל כאמור בבניין צו 'מבנה מסוכן'.

תהליך העבודה

לאורך השנים הצטברו בבניין ליקויי בנייה ותחזוקה שלא קיבלו מענה בזמן, וזכו לטיפול רק כאשר נוצר צורך מיידי ו/או בטיחותי או שהתקבלה הנחיה נקודתית ומחייבת מהרשות המקומית.
בעלי הדירות, שמרביתם אינם מתגוררים בארץ, ניסו ללא הצלחה להניע פרויקט לשיפוץ הבניין, לשפר ולשמר את החזות.

בפגישה הראשונה בנושא השיפוץ, נציגות הוועד ביקשה לנסות שוב להניע תהליך שיפוץ מסיבי יותר, במקום לספק עוד פתרון נקודתי לצו שהתקבל.
הדבר שהיה חשוב להם במיוחד הוא, לשקף לכל הדיירים ובעלי הדירות את תהליך השיפוץ כך שכל בעלי הדירות יהיו מעורבים וישתפו פעולה בתהליך. גובש צוות וועד השיפוץ בשם בעלי הדירות.

שיפורים תחזוקתיים ועיצוביים

• במעטפת הבניין החיצונית בוצע שימור לעיצוב הקיים ובוצעו תיקונים נקודתיים היכן שהיה צורך ובהתאם לצבעי הבניין.
• הלובי רוצף באריחי קרמיקה 'אנטי סליפס' בגוון ברונזה/ חום.
• הוחלפו כל חלונות הלובי ודלתות הכניסה. נבחרו חלונות גדולים, ללא חלוקה, הפונים לים.
• בחזיתות הבניין היו שני שערי ברזל גדולים ומאסיביים שהחלידו ובמקומם התקנו שערים מאלומיניום עם עמידות לסביבה הימית.
• דלת המעלית נצבעה בשחור מט.
• ארון החשמל והתקשורת של הבניין והדירות, ממוקם בצדו המזרחי של הלובי ותופס קיר שלם בחלל. מכיוון שעלות החלפת ארון כזה, הינה גבוהה ומכיוון שהארון אינו בשימוש יום יומי, הוחלט לחפותו במדבקות בגוון שחור מט ולא להחליפו.
• מול הכניסה ללובי הבניין נמצא קיר לבנים גדול שעליו בהמשך תולבש קונסטרוקציית מסגרת עץ עם תאורה דקורטיבית שתשלים את העיצוב.

טיפול בחדירת מי גשמים לחניון בשיטת 'איטום הפוך'

החניון בבניין סבל מנזקי רטיבות לאורך שנים. תקרת החניון והקירות היו נוטפים מים שגרמו בימי החורף להפסקות חשמל ולנפילת מערכות בבניין.

הפתרון האידיאלי במקרים כאלה הוא לטפל באיטום הקיים מעל חניון הבניין. במקרה הזה מעל החניון נמצאת הטיילת של תל-אביב, כך שכל שינוי חייב פרוצדורות מורכבות מול העירייה. העלות היתה גבוהה מאוד, בשל הצורך לפירוק הריצוף העירוני, חפירה, ביצוע איטום והחזרת המצב לקדמות, כאשר כל העבודות מבוצעות בשעות הלילה בלבד.

במקרה זה המלצנו לבצע איטום לחניון בשיטת 'איטום הפוך', בה העבודה מבוצעת מתוך החניון, בימי גשם, כאשר מיישמים איטום נקודתי שעוצר את הנזילה "בזמן אמת".

חשוב לציין שלא תמיד שימוש בשיטת 'איטום הפוך', נכונה למבנה ותיתן מענה, אך אשר עלויות האיטום הקונבנציונאלי גבוהות כל-כך, כדאי לבחון תיקון כזה בגישת ניסוי וטעייה. כך ניתן לראות מידית אם השיטה עובדת, או שנדרש איטום מאסיבי בתקרת החניון.

הפרויקט בוצע במסגרת החברה העירונית ע"י הקבלן הנבחר.

בדיקת ערך הנכס ושווי הדירות בבניין

אחד הדברים שעוזרים לדעת אם הגיע זמן שיפוץ הוא השוואה של מחירי הדירות בבניין לעומת דירות בבניינים אחרים בסביבה. כאשר יש פער שלילי – מחיר הדירות בבניין נמוכים באופן יחסי – כדאי לדבר עם הדיירים על שיפוץ משמעותי. לשיפוץ יש אפקט מהיר של השבחת ערך הנכס, לטובת כל בעלי הדירות בבניין.

דוגמאות מוחשיות מהשטח שלנו לעליית ערך הדירה בבנין שעבר שיפוץ:

שדרות בן גוריון בתל אביב – שיפוץ של 2 בניינים סמוכים: בבניין שהשיפוץ בו הסתיים ב-2016 נמכרו דירות לאחר השיפוץ בסכומים של עד 100,000 ש״ח למטר.
לפני השיפוץ, בשנת 2014, נמכרו דירות באותו הבניין בכחצי מחיר.

נתונים דומים ראינו גם לאחר שיפוץ שבוצע בבניין סמוך בשנת 2017, תוך השוואת מחירים לבניינים בקרבתו ושלא עברו שיפוץ כולל.

***

בכתבות הבאות במסגרת מדור 'זמן שיפוץ' נעסוק בהיבטים שונים של פרויקטי שיפוץ בבתים משותפים. בינתיים 2 כללי ברזל שנכונים תמיד, לכל סוג פרויקט:

בכל פרויקט חשוב להתאים את הגורמים המקצועיים המתאימים – מהנדס, קונסטרוקטור, מומחה אבן, אדריכל, וכמובן בקבלנים מתאימים (קבלן ראשי ו/או קבלני משנה) – בהתאם למשימות בפרויקט. לדוגמא, כאשר עוסקים בחיפוי שיש רצוי שהמומחה המקצועי יהיה מומחה לא רק בתחום החיפוי, אלא גם בעל ידע וניסיון בתחום השיש.

ועד בית שמוביל היום פרויקט שיפוץ משמעותי למעשה מתמודד עם החלטות של ועד מן העבר, כפי שבעוד כמה שנים הוועד בעתיד יתמודד עם החלטותיו של הוועד הנוכחי. במהלך השנים יתכן כי בעלי חלק מהדירות יתחלפו, אבל באופן כללי הנכסים עוברים מדור לדור. כלומר, השקעה בשיפוץ היום מטיבה עם הדיירים של היום ובעתיד.
כדי שהדברים יעבדו באופן חלק ובעלות מינימלית כדי שהוועד של היום יתעד את ההחלטות ואת הביצוע עבור הוועד של העתיד ועבור הדורות הבאים.