על הפרק הפעם, הכרעה משפטית מעניינת מזווית אחרת בסכסוך בין שני בעלי דירות בבית משותף, שכנים, בנושא קבלת פיצוי כספי בגין הוצאות שהוציא התובע עבור תוספת בניה שבנה, והשימוש שעשה הנתבע באותה התוספת, אשר כלל את סיפוחה (בהיתר) לדירה שרכש.
תקציר העלילה
- תוספת הבנייה – ברמת מעטפת הוקמה בהיתר, על רכוש משותף על ידי התובע.
- הנתבע רכש את דירתו מהשכן הקודם בשנת 2013, כאשר תוספת הבנייה עמדה על תילה ובעל הדירה הקודם, לא שילם מאומה תמורת אותה תוספת.
- שני הצדדים – התובע המתגורר בקומה התחתונה (קרקע) והנתבע – בעל הדירה החדש אליה צמודה תוספת הבניה – עשו בה שימוש יחד לצורך אחסנה.
- התובע טען כי בעת בה רכש הנתבע את דירתו, הובהר לנתבע כי יצטרך בבוא היום כשירחיב את הדירה כפי שאכן עשה – לשלם כסף לתובע- השווה ערך לעלויות הבניה בהן נשא.
- הנתבע טען להגנתו ומבלי שצרף את הסכם המכר כי אותה תוספת הבנייה הייתה חלק בלתי נפרד מהממכר שרכש "ולכן אינו חב לתובע דבר".
סקירה משפטית
ככלל, שימוש ייחודי ברכוש משותף למטרת בניה מעורר שאלות משפטיות מורכבות, ועשוי להוביל למחלוקות בין הדיירים על פגיעה בזכות הקניין, המשלבת בתוכה את הזכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.
בנסיבות מיוחדות אלו חייב בית המשפט את בעל דירה (הנתבע) אשר עשה שימוש בהרחבה (תוספת בנייה בקומה מתחתיו) שביצע בעל דירה שכן, לשלם פיצוי כספי בגין השימוש הבלעדי שעשה כאשר הרחיב את דירתו על יסודותיה של אותה מעטפת הרחבה שהקים על חשבונו התובע, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט.
סעיף 1(א) של חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979 (להלן: "חוק עשיית עושר ולא במשפט") קובע כי "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויה".
משמע, כי עילת תביעה מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט תקום רק כאשר התקבלה אצל הזוכה טובת הנאה מהמזכה." (ת"א (בת ים) 9262-01-21 רונן עזר נ' חנן מאיר נבו 14.3.24).
במקרה זה קבע בית המשפט כי עלה בידי התובע להוכיח שהנתבע קיבל טובת הנאה שנוצרה על ידי התובע מכיוון שבמועד בו רכש הנתבע את דירתו, כללה היא גם את קירות המעטפת, בהם כאמור עשו הצדדים שימוש.
כאשר פעל הנתבע לאחר מכן במטרה לספח את תוספת הבנייה לשטח דירתו והגיש בקשה להיתר, השלים את הבנייה בדרך של סגירת תוספת הבנייה בדלתות וחלונות – תוך שימוש בבנייה שבוצעה על ידי התובע, צמחה לו טובת הנאה על גבו של שכנו תוך שהוא עושה שימוש בלעדי בתוספת הבנייה אשר לא נבנתה על ידו ולא מומנה על ידו ולכן קבע בית המשפט כי עליו לפצותו.
כאשר קונים נכס בבית משותף בו קיימות הרחבות שאינן אחידות אשר בוצעו על ידי בעלי דירות אחרים – יש לבדוק היטב: האם ההרחבות נבנו בהיתר (או לא) והאם קיימת התחשבנות כזו או אחרת מול יתר בעלי הדירות בבית המשותף.
המלצות לוועד הבית
היכרות של חברי ועד הבית עם פסיקה שכזו, לצד מנגנונים שונים ליישוב סכסוכים עם הערכאות המוסמכות– עשויה להועיל מאוד. פסק הדין הספציפי אמנם אינו מפרט מעורבות של ועד הבית במקרה הנ"ל, אך ניתן להניח כי חברי הוועד היום מודעים להתרחשות בין השכנים.
חובות רבות מוטלות על הועד מתוקף החוק ובניהן: חובת הזהירות, השקיפות והאחריות כשלוח של בעלי הדירות. נושא לא פחות חשוב הוא התיעוד של ההחלטות בנושא הרחבת דירה.
לעניין שבמחלוקת היה תיעוד שנתן בידי השופט כלי להבין במהירות את המחלוקת, ולתת מענה מבוסס שגם אם לא כולם מרוצים ממנו (וזה תמיד כך, למעשה) לכולם ברור שאי אפשר להתווכח איתו.
תיעוד חוסך זמן, חוסך כסף, ותורם לפתרון במינימום מתח.
ועדי בתים יכולים לחסוך לעצמם הרבה צרות וסיבוכים, ולמנוע אווירה עכורה ומתחים בבניין, ע"י פעולות הכוונה של בעלי הדירות והדיירים לתעד פעולות שיפוץ – לשמור על מסמכים ותוכניות, לצלם את המצב ואת העבודות והתוצרים, להעלות על הכתב הסכמות וכד'.
לפעולות יזומות מסוג זה יש גם ערך של הגנה על חברי הוועד לעתיד. במקרים רבים נגררים חברי ועד לתוך הסכסוכים המשפטיים, בתוקף היותם הנושאים באחריות לנעשה בבית המשותף, וע"י פעולות הכוונה יזומות (ומתועדות) הם למעשה מגינים על עצמם במקרה של תביעות כאלה ואחרות.
המלצות לוועד הבית:
- ספקו לבעלי הדירות ולדיירים מידע הכולל תימוכין מהחוק או הפסיקה התואם את סוג הסכסוך בבית המשותף.
- במידה וחסר ידע משפטי, העזרו בייעוץ משפטי על מנת לפעול בהתאם לדין הספציפי ולהדריך נכונה של בעלי הדירות והדיירים – כיצד להיערך נכונה לפרויקט שיפוץ או הרחבה.
