בחודש ינואר 2020 התרחש בתל-אביב אחד האסונות המחרידים בתולדותיה, כאשר בני זוג צעירים שתכננו את חתונתם טבעו במעלית של בית משותף בדרום העיר, בעת ההצפות הגדולות שהיו אז בעיר עקב גשמי זעף.
האסון זעזע את המדינה והרשויות פתחו בחקירה אך הגיעו למסקנה כי אין גורם כלשהו שניתן להאשימו באחריות פלילית. הפרקליטות סגרה את התיק ולפיכך לא התקיים משפט פלילי בעקבות הטרגדיה.
מצד שני, הוריהם של בני הזוג שנספו נקטו בפעולה משפטית והגישו תביעת נזיקין אזרחית. התביעה הופנתה כלפי מספר גורמים – עיריית תל אביב-יפו, המשרד לביטחון פנים, הרשות לכבאות והצלה, חברות הביטוח, חברת המעליות ובעל הבניין (כלומר, הנציגות / הוועד).
התובעים, ההורים, טענו לרשלנות מצד הגורמים הנתבעים כאשר את עיקר האשמה הם הטילו על עיריית תל-אביב.
בסופו של דבר הסתיים ההליך המשפטי בפשרה בין הצדדים, כאשר הנתבעים שלמו להורים כ-6 מיליון ש"ח, 3 מיליון ש"ח לכל משפחה.
להלן סקירת ההיבטים המשפטיים הנוגעים לוועדי בתים.
עיקרי האחריות המשפטית המוטלת על ועד הבית – 4 תחומי פעילות עיקריים:
1. חובת ניהול ענייני הבית המשותף
- תוך ניהול תקין ושמירה על זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות.
- גביית דמי ועד באופן שוטף מהדיירים לצורך מימון פעילותה השוטפת של הנציגות.
- ניהול חשבונות מסודרים המפרטים את כל ההכנסות וההוצאות של הנציגות כולל שמירת תיעוד מדויק של פגישות, החלטות ועסקאות פיננסיות לצורך שקיפות ואחריות.
- תחזוקת הרכוש המשותף: שמירה על תקינותו וניקיון הרכוש המשותף, לרבות המעטפת החיצונית, תשתיות, מעליות, גגות, חדרי מדרגות ועוד.
- ביצוע עבודות: שיפוץ ותיקון ברכוש המשותף בהתאם לצורך.
- התקשרות בחוזים: עם ספקים וקבלנים לצורך ביצוע עבודות ותחזוקה.
- ייצוג הבית המשותף וניהול הליכים משפטיים מול רשויות, גופים ממשלתיים וחברות.
- אכיפת הוראות התקנון: (המוסכם / המצוי) בבית המשותף על כלל הדיירים.
2. חובת הזהירות
על חברי הנציגות מוטלת חובת זהירות כלפי כלל הדיירים וצדדים שלישיים. משמעותה של חובת זו היא שחברי הנציגות צריכים לפעול בסבירות ובזהירות, תוך צפיית הסיכונים הכרוכים בפעולותיהם ומניעת נזקים הכוללת יישום אמצעי אבטחה, תוכניות היערכות לשעת חירום והבטחת בטיחות הדיירים בנכס.
3. אחריות בנזיקין
במידה והוכח כי הוועד פעל ברשלנות ונגרם נזק לדייר או לצד שלישי, עלול הוועד להיות אחראי (לעיתים אישית), לתשלום פיצויים בגין הנזק שנגרם כתוצאה מרשלנותו.
4. אחריות פלילית
במקרים חריגים, חברי הועד / הנציגות עלולים לשאת באחריות פלילית בגין מעשים פליליים שביצעו במסגרת תפקידם.
כיצד ניתן לצמצם את האחריות?
לכל דבר יש תג מחיר. למילוי תפקידכם כחברי ועד ביעילות ובגבולות החוק חשוב ראשית להבין ולהכיר את עומק האחריות המשפטית הרובצת עליכם.
מומלץ מאוד כי ועד הבית ינהל את ארבעת תחומי האחריות במקביל, וידאג לצמצם את החבויות מראש מתחילת כהונתו, תוך רכישת כיסוי ביטוחי מתאים, אשר יעניק שקט נפשי וגב כלכלי אדיר לוועד עצמו וליתר בעלי הדירות בבית המשותף בעת קרות נזק לבעל דירה או לצד שלישי.
על ועד הבית לבדוק מהם הכיסויים הביטוחים הקיימים כיום, וכיצד ניתן לשפר אותם על מנת שיכסו כמה שיותר תחומי אחריות או אירועים דוגמת אלו שקרו בעבר.
בהקשר של התביעה הנזכרת בתחילת המאמר, הכיסוי הרלוונטי הוא ביטוח חבות אישית לחברי ועד הבית, אשר מקנה מעטפת הגנה משפטית לחברי ועד הבית.
חשוב ומומלץ לחבריי הועד לשים לב לגובה הכיסוי הנרכש בפוליסה לתשלום תביעות לצד שלישי ותביעות אישיות.
במידה ואירע אירוע ונפסק לתובע סכום כסף הגבוה מסכום הביטוח הנקוב בפוליסה, ישולם ההפרש שאינו מכוסה בפוליסה – על ידי כל בעלי הדירות, בהתאם לחוק.
